JAKARTA, djakartanetwork.com — Pasar hunian di Indonesia menunjukkan pergerakan yang tidak merata. Ketika penjualan rumah berukuran besar masih mencatat pertumbuhan, segmen kelas menengah justru menghadapi tekanan. Kondisi ini mencerminkan semakin lebarnya jarak antara harga properti yang ditawarkan dengan kemampuan finansial calon pembeli.
Berdasarkan Survei Harga Properti Residensial (SHPR) Bank Indonesia kuartal II 2026, penjualan rumah tipe menengah di pasar primer mengalami kontraksi 10,51 persen secara tahunan. Angka tersebut menjadi penurunan terdalam dibandingkan kategori hunian lainnya.
Sebaliknya, penjualan rumah tipe besar masih tumbuh 13,08 persen. Sementara rumah tipe kecil mengalami penurunan 2,88 persen. Secara keseluruhan, penjualan properti residensial di pasar primer terkoreksi 2,36 persen dibandingkan periode yang sama tahun sebelumnya.
Temuan tersebut turut menjadi perhatian CBRE Indonesia dalam paparan pasar properti terbarunya. Salah satu faktor yang memengaruhi pelemahan segmen menengah adalah tekanan terhadap daya beli masyarakat.
Head of Research & Consulting CBRE Indonesia, Anton Sitorus, menyoroti perubahan prioritas pengeluaran rumah tangga. Kebutuhan sehari-hari yang semakin menyerap pendapatan membuat sebagian masyarakat menunda keputusan membeli hunian.
Persoalan pasar juga tidak berhenti pada kemampuan konsumen. Kenaikan harga tanah dan biaya pembangunan ikut memberikan tekanan terhadap pengembangan proyek perumahan. Kondisi tersebut membuat pengembang harus memperhitungkan kembali kelayakan bisnis, terutama untuk hunian dengan harga jual yang lebih terjangkau.
Di tengah tekanan tersebut, sebagian pengembang cenderung mengarahkan proyek ke segmen dengan harga lebih tinggi. Strategi ini dilakukan untuk menjaga nilai keekonomian proyek ketika biaya lahan dan konstruksi meningkat.
Namun, perubahan orientasi bisnis tersebut berpotensi mempersempit pilihan rumah bagi kelompok masyarakat berpenghasilan menengah. Ketika harga hunian semakin tinggi, sementara kemampuan membeli tidak tumbuh sebanding, pasar menghadapi persoalan keterjangkauan.
Dari sisi pembiayaan, KPR masih menjadi pilihan utama masyarakat dalam membeli rumah. Data SHPR Bank Indonesia menunjukkan sekitar 70,05 persen pembelian rumah primer pada kuartal II 2026 dilakukan melalui fasilitas Kredit Pemilikan Rumah.
Pembelian melalui tunai bertahap mencapai 20,60 persen, sedangkan pembayaran tunai sebesar 9,35 persen. Dominasi KPR memperlihatkan bahwa akses pembiayaan perbankan tetap memiliki peran penting dalam menjaga transaksi properti.
Meski demikian, kemudahan memperoleh kredit belum tentu menyelesaikan persoalan apabila harga rumah tidak sebanding dengan pendapatan calon pembeli. Faktor uang muka, kemampuan mencicil, serta penilaian kelayakan kredit tetap menjadi pertimbangan dalam realisasi pembelian.
Bagi industri properti, kondisi ini menjadi tantangan sekaligus peluang untuk menyesuaikan produk dengan kebutuhan pasar. Pengembangan rumah dengan desain lebih efisien, pemanfaatan lahan secara optimal, serta lokasi yang dekat dengan pusat pekerjaan dapat menjadi alternatif untuk menjaga keterjangkauan harga.
Pergerakan pasar tersebut memperlihatkan bahwa persoalan sektor perumahan bukan semata-mata mengenai ketersediaan unit. Kesesuaian antara harga, lokasi, kualitas bangunan, dan kemampuan finansial konsumen menjadi faktor penting dalam menentukan keberhasilan penjualan.
Ke depan, pengembang perlu membaca perubahan daya beli secara lebih cermat. Sebab, pertumbuhan bisnis properti tidak hanya ditentukan oleh pembangunan proyek baru, tetapi juga kemampuan menghadirkan hunian yang benar-benar dapat dijangkau oleh pasar. (SH)
