JAKARTA, djakartanetwork.com — Pengembangan apartemen di sekitar stasiun MRT, LRT, KRL, dan simpul transportasi publik lainnya mulai menjadi salah satu pendekatan untuk menjawab kebutuhan hunian di Jakarta. Namun, kedekatan dengan transportasi umum belum tentu membuat harga properti terjangkau bagi masyarakat.
Konsep Transit-Oriented Development (TOD) mengintegrasikan hunian dengan jaringan transportasi publik agar mobilitas penghuni lebih efisien. Selain berpotensi memangkas waktu perjalanan, konsep ini dapat mengurangi ketergantungan terhadap kendaraan pribadi.
Meski demikian, harga unit tetap menjadi pertimbangan utama bagi calon pembeli. Laporan Colliers Indonesia untuk kuartal III 2026 mencatat harga apartemen Jakarta berada di kisaran Rp36 juta per meter persegi, dengan tingkat penyerapan kumulatif mencapai 87,7%.
Dengan patokan harga tersebut, apartemen seluas 30 meter persegi memiliki nilai indikatif sekitar Rp1,08 miliar, belum termasuk pajak dan biaya transaksi. Perhitungan ini menunjukkan bahwa hunian di lokasi strategis masih membutuhkan kemampuan finansial yang cukup besar.
Biaya Transportasi Ikut Menentukan
Keterjangkauan hunian tidak hanya ditentukan oleh harga beli atau besaran cicilan. Pengeluaran untuk transportasi harian, parkir, bahan bakar, dan perawatan kendaraan juga memengaruhi total biaya hidup penghuni.
Tinggal dekat stasiun dapat mengurangi sebagian pengeluaran tersebut, terutama bagi pekerja yang rutin bepergian ke pusat bisnis. Namun, manfaatnya bergantung pada akses menuju stasiun, tarif perjalanan, konektivitas antarmoda, dan jarak tempat tinggal dengan lokasi kerja.
Jika harga unit terlalu tinggi, penghematan ongkos perjalanan belum tentu sebanding dengan beban cicilan atau biaya sewa. Karena itu, pengembangan TOD perlu mempertimbangkan kemampuan beli masyarakat, bukan hanya nilai komersial lokasi.
Pasar Membutuhkan Pilihan Hunian
Pengembangan apartemen di sekitar transportasi publik juga menghadapi tantangan dalam menyediakan pilihan unit sesuai kemampuan finansial kelompok masyarakat yang berbeda. Harga yang kompetitif, skema pembiayaan yang sesuai, dan akses terhadap fasilitas dasar menjadi faktor penting dalam menentukan daya tarik sebuah hunian.
Di sisi lain, pemerintah perlu memastikan pengembangan kawasan terintegrasi tidak hanya berorientasi pada pembangunan properti komersial. Ketersediaan hunian yang layak dan terjangkau perlu berjalan beriringan dengan akses terhadap pekerjaan, pendidikan, layanan kesehatan, serta fasilitas publik.
Dengan demikian, keberhasilan pengembangan TOD tidak cukup diukur dari jumlah apartemen yang dibangun di dekat stasiun. Faktor yang lebih menentukan adalah kemampuan masyarakat untuk memiliki atau menyewa hunian tersebut, sekaligus memperoleh manfaat nyata dari transportasi umum. (SH)
